Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền tài sản thuộc sở hữu chung vợ chồng

Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung vợ chồng nhưng một người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự 

Anh Nguyễn Văn A và chị Nguyễn Thị C là hai vợ chồng. Anh A và chị C có tài sản chung là một ngôi nhà được xây dựng trên khuôn viên đất rộng 60m2 (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho anh A và chị C tháng 3 năm 2002). Cuối năm 2002, chị C không may bị mắc chứng tâm thần phân liệt, không làm chủ được hành vi của mình.

Do hoàn cảnh gia đình khó khăn, để có thêm tiền thuốc thang, chăm lo cho vợ, đồng thời để có vốn làm ăn, tháng 7 năm 2006, anh A quyết định đưa cả gia đình về nhà bố mẹ đẻ sinh sống và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hiện có của mình cho ông B. Để yên tâm, anh đến trụ sở Uỷ ban nhân dân xã tìm gặp anh T là cán bộ tư pháp – hộ tịch để hỏi thủ tục chuyển nhượng nhà, đất. 

Cán bộ tư pháp – hộ tịch sẽ hướng dẫn anh A giải quyết công việc như thế nào? Được biết bố mẹ chị C cũng đồng ý về việc cho anh A chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nêu trên.

Trả lời có tính chất tham khảo

Đây là trường hợp yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu chung vợ chồng nhưng người vợ bị bệnh tâm thần, không có đủ năng lực hành vi dân sự.

Để giải quyết tình huống trên đúng quy định của pháp luật, cần vận dụng các quy định về giám hộ trong Bộ luật Dân sự 2005 và thẩm quyền, thủ tục, trình tự chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2003 và được hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT.

Cán bộ tư pháp – hộ tịch cần giải quyết vụ việc này như sau:Theo quy định tại khoản 1 Điều 62 của Bộ luật Dân sự 2005 thì trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ và theo quy định tại Điều 69 Bộ luật này thì người giám hộ được thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ; người giám hộ là người đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch đó (Điều 68).

Như vậy trong trường hợp này, do hoàn cảnh gia đình khó khăn, chị C bị bệnh và cần được thuốc thang, chăm sóc nên anh A là người giám hộ đương nhiên của chị C có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng với các điều kiện sau:

• Có quyết định của Toà án tuyên bố chị C là người bị mất năng lực hành vi dân sự;
• Được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Ở đây có hai trường hợp trả lời cho câu hỏi của bạn.

TH1: Nếu tại thời điểm năm 2006 thì: Cán bộ tư pháp giải hướng dẫn như sau:

Về thẩm quyền và các bước thực hiện chứng thực: Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 thì trong trường hợp anh A, Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất thực hiện việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa anh với ông B. cán bộ tư pháp – hộ tịch của Uỷ ban nhân dân cấp xã tiếp nhận yêu cầu và thực hiện các việc sau:

Hướng dẫn các bên giao kết nộp hồ sơ yêu cầu chứng thực và kiểm tra hồ sơ yêu cầu chứng thực. hồ sơ yêu cầu chứng thực gồm có:

• Phiếu yêu cầu chứng thực (ghi theo mẫu tại Uỷ ban nhân dân xã);
• Bản sao Giấy chứng minh nhân dân của anh A, chị C và ông B;
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (hợp đồng mà các bên đã soạn thảo sẵn).

Ngoài các giấy tờ nêu trên, anh A còn phải xuất trình quyết định của Toà án có thẩm quyền tuyên bố chị C là người mất năng lực hành vi dân sự và văn bản đồng ý của bố mẹ chị C đối với việc anh A chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của anh A và chị C;

• Xác định năng lực hành vi dân sự của các bên giao kết hợp đồng;
• Xem xét nội dung hợp đồng đã được soạn thảo sẵn hoặc soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên giao kết hợp đồng; trường hợp hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc soạn thảo không đạt yêu cầu thì đề nghị họ sửa đổi, bổ sung;
• Đọc lại nội dung hợp đồng cho các bên giao kết hợp đồng nghe hoặc yêu cầu họ tự đọc lại hợp đồng;
• Đề nghị các bên giao kết ký vào hợp đồng trước mặt mình;
• Trình Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã ký chứng thực.

TH2: Nếu tại thời điểm này Cán bộ tư pháp giải thích về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản (Theo Điều 37 Luật Công chứng)

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 dưới đây.

Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.

Những giấy tờ anh A cần chuẩn bị như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (bản photo)
• Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên chuyển nhượng (Vợ + Chồng) (bản photo)
  (CMND phải rõ ràng không rách nát, tẩy xoá )
  Sổ Hộ khẩu của bên cho/bán/chuyển nhượng (Vợ + Chồng) (bản photo)
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (Đăng ký kết hôn, hộ khẩu ghi vợ chồng),nếu quan hệ đó không được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. (bản photo)
  • Ngoài các giấy tờ nêu trên, anh A còn phải xuất trình quyết định của Toà án có thẩm quyền tuyên bố chị C là người mất năng lực hành vi dân sự và văn bản đồng ý của bố mẹ chị C đối với việc anh A chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của anh A và chị C.
• Đối với ông B cần có chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu (bản photo)

Khi đi ký hợp đồng tại phòng Công chứng các bên phải xuất trình toàn bộ bản chính những giấy tờ trên.

Xem thêm thủ tục cấp sổ đỏ , tư vấn hôn nhân gia đình