Để thể hiện tầm quan trọng của đất đai trong quá trình phát triển KT-XH của đất nước, ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ phát triển lịch sử, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai như Luật cải cách ruộng đất (1953), Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi năm 1998 và 2001; Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi bổ sung Điều 121 theo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009).
Có thể nói, với những chính sách quan trọng của Nhà nước về quản lý sử dụng đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ đã cho thấy được tầm ảnh hưởng và vị trí vai trò đặc biệt của đất đai.
Tuy nhiên, cho đến hiện nay khi mà các quan hệ xã hội đã có sự phát triển vượt bậc thì cần phải có những quy định phù hợp để thay thế, sửa đổi điều chỉnh làm sao đáp ứng với tình hình mới.
Dự thảo sửa đổi Luật đất đai lần này đã có những tiến bộ rõ rệt, phù hợp hơn với tình hình thực tế hiện tại. Dự thảo bao gồm 14 chương 206 điều, tăng 7 chương 60 điều so với Luật đất đai 2003.
Tuy nhiên, bản Dự thảo vẫn còn có một số nội dung chưa phù hợp, chưa đáp ứng với yêu cầu của tình hình hiện tại, đặc biệt là liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tạo ra những bất cập, vướng mắc trong quá trình thực thi.
Dưới đây là một vài điểm chưa phù hợp:
1. Vấn đề nhà nước quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội (Khoản 1 Điều 15 và Điều 61 Dự thảo)
Chúng ta điều biết rằng, để thực hiện các chính sách vĩ mô của Nhà nước, việc quyết định thu hồi đất để thực hiện các nhiệm vụ cụ thể là điều không thể tránh khỏi của Nhà nước và đó cũng là để thể hiện ý chí quyền lực nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai.
Tại Điều 15 của bản Dự thảo có quy định một số nội dung liên quan đến các trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất có đề cập trong đó có đề cập đến trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Đây là điểm mà khi đưa ra chúng ta cũng cần phải cân nhắc, xem xét, bởi lẽ trên thực tế khi khi thu hồi đất của người dân để Giải phóng mặt bằng đã phát sinh nhiều vướng mắc , bất cập liên quan đến các dự án được coi là dự án phát triển kinh tế, xã hội.
Nếu như nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì chắc chắn mọi người dân sẽ ủng hộ bởi viêc thu hồi để thực hiện các mục đích đó là hoàn toàn phù hợp, nhiều khi nó đáp ứng được nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Tuy nhiên, nếu quy định nhà nước có quyền quyết định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề liên quan trong quá trình thực hiện. Đó có thể là sự không chấp hành của người dân, đó có thể là sự tham ô tham nhũng, lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân của một số người sẽ phát sinh và điều đó sẽ làm bất ổn tình hình an ninh chính trị, nhiều khi tạo ra sự tùy tiện của cơ quan thực hiện, tạo ra sự lạm quyền của những người có thẩm quyền ra quyết định thu hồi, kéo theo đó là tình trạng đơn thư khiếu nại thường xuyên của người dân
Chúng tôi xin đưa ra một ví dụ:
Năm 2007, UBND tỉnh A đã ban hành quyết định thu hồi một số diện tích đất của người dân để mở đường giao thông. Nếu chỉ dừng lại ở đó thì sẽ không có vấn đề gì phức tạp xảy ra. Thế nhưng, sau khi hoàn thành con đường, UBND tỉnh lại tiếp tục ban hành Quyết định thu hồi tiếp các phần diện tích đất bám hai mặt đường với lý do là để chỉnh trang đô thị và đơn giá bồi thường là khoảng 100.000 đồng/m2. Sau đó, đã phân các ô đất đó thành từng thửa đất bám mặt đường bán cho các cá nhân khác với giá 20.000.000 đồng/m2. Điều này dẫn đến sự bất mãn trong nhân dân. Đã có rất nhiều đơn thư khiếu nại của người dân được gửi đi nhiều nơi.
Vấn đề đặt ra là: việc chỉnh trang đô thị để phát triển kinh tế có phải thực chất là việc Nhà nước thu hồi đất của dân bồi thường với giá rất thấp sau đó bán cho các chủ thể khác với giá rất cao để thu lời không? Hay ở một góc độ khác, Nhà nước thu hồi đất để giao cho các tổ chức xây dựng khu đô thị, khu chung cư cao tầng với mức bồi thường rất thấp theo khung giá đất mà nhà nước ban hành hàng năm, nhưng sau đó doanh nghiệp đã đầu tư và bán sản phẩm căn hộ ra người thị trường với giá cắt cổ khoảng vài chục triệu đồng trên mét vuông sàn. Trong mọi trường hợp, người dân vẫn là người chịu thiệt thòi nhất.
Như vậy, có thể thấy rằng nếu chúng ta vẫn cứ áp dụng điều khoản Nhà nước quyết định thu hồi đất đề thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì sẽ là điều bất ổn, không hợp lý.
Và nếu chúng ta không phân định yếu tố khái niệm như thế nào là để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì sẽ tạo ra sự tùy tiện của cơ quan nhà nước khi thực hiện nhiệm vụ.
Mặt khác, ngay trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án về an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trong đó cũng đã bao hàm cả khái niệm phát triển kinh tế.
Theo quan điểm cá nhân tôi thì tôi cho rằng không nên đưa vấn đề Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội .
Trường hợp nếu cần thiết vẫn phải đưa việc thu hồi đất là với mục tiêu phát triển kinh tế vào trong luật thì cần phải liệt kê, chọn lọc những trường hợp cụ thể như: xây dụng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế…để hạn chế đến mức thấp nhất sự tùy tiện, lạm quyền, qua đó tôn trọng quyền lợi hợp pháp của người dân, đặc biệt là quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận.
2. Vấn đề Nhà nước ban hành khung giá đất (Điều 17, Điều 107, 108, 109):
Vấn đề xác định khung giá đất là một khâu quan trọng để nhà nước và người dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt là để làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất liên quan đến các giao dịch về đất đai như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất liên quan, các khoản lệ phí, tiền bồi thường…
Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị về đất đai trên thị trường lại cao hơn rất nhiều lần so với khung giá đất mà nhà nước ban hành. Từ rất nhiều năm nay, khung giá đất luôn luôn thấp hơn rất nhiều làn so với giá thực tế trên thị trường. Điều này, dẫn đến sự thiếu lành mạnh trên thị trường bất động sản. Người chuyển dịch bất động sản thu được nhiều tiền từ chuyển dịch đất đai nhưng nhà nước thì chỉ thu được các khoản thuế căn cứ từ khung giá do nhà nước quy định tức là thu thuế ở mức rất thấp so với giá trị thực của tài sản.
Ngược lại, trường hợp người dân bị thu hồi đất thì lại được bồi thường với mức thấp vì phải căn cứ vào khung giá của nhà nước trong khi giá trị thực của diện tích đất bị thu hồi đó có giá trị rất cao và người hưởng lợi có thể là Nhà nước (nếu việc thu hồi đó để làm mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng hay phát triển kinh tế) hoặc là doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bát động sản (nếu để xây dựng các khu đô thị, trung tâm thương mại, khu nhà ở…).
Như vậy, nếu ban hành khung giá đất, nói đúng hơn là nhà nước ban hành khung giá đất để điều tiết các hoạt động, các giao dịch liên quan đến đất đai nhưng lại tạo ra một môi trường không lành mạnh, không hợp lý và qua đó, một bộ phận không nhỏ là người dân sẽ là những người chịu thiệt thòi.
Do vậy, việc quy định khung giá đất của nhà nước xét về góc độ tổng thể đã không đạt được mục tiêu là nhà nước điều tiết các chính sách về đất đai thông qua khung giá đất. Quy định khung giá đất của nhà nước cần thu hẹp và chỉ áp dụng trong các trường hợp: thu tiền sử dụng đất, các khoản thuế liên quan đến đất đai, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Còn các lĩnh vực khác thì khi cần xác định giá đất chúng ta nên giao cho một đơn vị tư vấn độc lập để xác định giá đất, không áp dụng khung giá của nhà nước.
3. Về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Đ161):
Theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định của dự thảo, các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng…thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Do vậy, việc quy định bắt buộc phải công chứng các hợp đồng, các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất như phương án 1 của dự thảo là cần thiết, đảm bảo tính công khai, minh bạch và chính xác của giao dịch.
Nếu chúng ta quy định việc công chứng là không bắt buộc như phương án 2 của Dự thảo thì sẽ tạo ra rất nhiều những kẽ hở, đặc biệt là ý thức chủ quan của từng cá nhân của chúng ta chưa cao, việc ban hành cũng như các biện pháp thực thi pháp luật của chúng ta còn thiếu, còn yếu thì sẽ phát sinh rất nhiều các tranh chấp, khiếu kiện sau này và có thể sẽ là tiền đề tạo ra sự bất ổn về xã hội.
Ngoài ra, chúng tôi cũng thấy có một vấn đề còn bất cập, đó là: Sau khi các hợp đồng, văn bản đã được công chứng, chứng thực đó thì người dân còn phải làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền. Chỉ sau khi đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì thủ tục đó mới hoàn tất.
Như vậy, xét về trình tự, người dân phải thông qua hai thủ tục một là thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, hai là thủ tục đăng ký thì khi đó mới hoàn tất quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất. Việc quy định như vậy đã gây phiền toái cho người dân khi thực hiện các quyền của mình, người dân phải thực hiện qua nhiều công đoạn rất phiền phức.
Trong khi đó, khi các giao dịch được công chứng thì các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất đó cũng như những thông tin liên quan đến các bên trong giao dịch công chứng đã được đăng ký công khai trong hệ thống ngăn chặn của hệ thống Công chứng. Nếu chúng ta nâng cấp hệ thống này thành một cấp độ cao hơn, làm dữ liệu chung cho cả hệ thống công chứng và hệ thống các cơ quan quản lý về đất đai thì đây sẽ là hệ thống đăng ký để các cơ quan quản lý về đất đai lưu trữ và phục vụ công tác quản lý biến động đất đai sau khi đã công chứng.
Điều này cho thấy rằng, nếu như gộp được cả khâu công chứng và khâu đăng ký vào thành một công đoạn và được quy định trong Luật đất đai thì chắc chắn sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho người dân, đồng thời cũng tạo điều kiện về quản lý đất đai của các cơ quan chuyên môn, đáp ứng được các yêu cầu trong việc chung tay cải cách thủ tục hành chính.
