Một vài ý kiến đóng góp vào Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2003
  • Thứ năm, 29/02/2024 |
  • Tin tức |
  • 272 Lượt xem

Một vài ý kiến đóng góp vào Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2003

Để thể hiện tầm quan trọng của đất đai trong quá trình phát triển KT-XH của đất nước, ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ phát triển lịch sử, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai như Luật cải cách ruộng đất (1953), Luật Đất đai […]

thu-tuc-thanh-lap-doanh-nghiep

Để thể hiện tầm quan trọng của đất đai trong quá trình phát triển KT-XH của đất nước, ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ phát triển lịch sử, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai như Luật cải cách ruộng đất (1953), Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi năm 1998 và 2001; Luật Đất đai năm 2003 (được sửa đổi bổ sung Điều 121 theo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009).

Có thể nói, với những chính sách quan trọng của Nhà nước về quản lý sử dụng đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ đã cho thấy được tầm ảnh hưởng và vị trí vai trò đặc biệt của đất đai.

Tuy nhiên, cho đến hiện nay khi mà các quan hệ xã hội đã có sự phát triển vượt bậc thì cần phải có những quy định phù hợp để thay thế, sửa đổi điều chỉnh làm sao đáp ứng với tình hình mới.

Dự thảo sửa đổi Luật đất đai lần này đã có những tiến bộ rõ rệt, phù hợp hơn với tình hình thực tế hiện tại. Dự thảo bao gồm 14 chương 206 điều, tăng 7 chương 60 điều so với Luật đất đai 2003.

Tuy nhiên, bản Dự thảo vẫn còn có một số nội dung chưa phù hợp, chưa đáp ứng với yêu cầu của tình hình hiện tại, đặc biệt là liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tạo ra những bất cập, vướng mắc trong quá trình thực thi.

Dưới đây là một vài điểm chưa phù hợp:

1. Vấn đề nhà nước quyết định thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội (Khoản 1 Điều 15 và Điều 61 Dự thảo)

Chúng ta điều biết rằng, để thực hiện các chính sách vĩ mô của Nhà nước, việc quyết định thu hồi đất để thực hiện các nhiệm vụ cụ thể là điều không thể tránh khỏi của Nhà nước và đó cũng là để thể hiện ý chí quyền lực nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

Tại Điều 15 của bản Dự thảo có quy định một số nội dung liên quan đến các trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất có đề cập trong đó có đề cập đến trường hợp  thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Đây là điểm mà khi đưa ra chúng ta cũng cần phải cân nhắc, xem xét, bởi lẽ trên thực tế khi khi thu hồi đất của người dân để Giải phóng mặt bằng đã phát sinh nhiều vướng mắc , bất cập liên quan đến các dự án được coi là dự án phát triển kinh tế, xã hội.

Nếu như nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì chắc chắn mọi người dân sẽ ủng hộ bởi  viêc thu hồi để thực hiện các mục đích đó là hoàn toàn  phù hợp, nhiều khi nó đáp ứng được nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng của người dân.

Tuy nhiên, nếu quy định nhà nước có quyền quyết định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề liên quan trong quá trình thực hiện. Đó có thể là sự không chấp hành của người dân, đó có thể là  sự tham ô tham nhũng, lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân của một số người sẽ phát sinh và điều đó sẽ làm bất ổn tình hình an ninh chính trị, nhiều khi tạo ra sự tùy tiện của cơ quan thực hiện, tạo ra sự lạm quyền của những người có thẩm quyền ra quyết định thu hồi, kéo theo đó là tình trạng đơn thư khiếu nại thường xuyên của người dân

Chúng tôi xin đưa ra một ví dụ:

Năm 2007, UBND tỉnh A đã ban hành quyết định thu hồi một số diện tích  đất của người dân để mở đường giao thông. Nếu chỉ dừng lại ở đó thì sẽ không có vấn đề gì phức tạp xảy ra. Thế nhưng, sau khi hoàn thành con đường, UBND tỉnh lại tiếp tục ban hành Quyết định thu hồi tiếp các phần diện tích đất bám hai mặt đường với lý do là để chỉnh trang đô thị và đơn giá bồi thường là khoảng 100.000 đồng/m2. Sau đó, đã phân các ô đất đó thành từng thửa đất bám mặt đường bán cho các cá nhân khác với giá 20.000.000 đồng/m2. Điều này dẫn đến sự bất mãn trong nhân dân. Đã có rất nhiều đơn thư khiếu nại của người dân được gửi đi  nhiều nơi.

Vấn đề đặt ra là: việc chỉnh trang đô thị để phát triển kinh tế có phải thực chất là việc Nhà nước thu hồi đất của dân bồi thường với giá rất thấp sau đó bán cho các chủ thể khác với giá rất cao để thu lời không? Hay ở một góc độ khác, Nhà nước thu hồi đất để giao cho các tổ chức xây dựng khu đô thị, khu chung cư cao tầng với mức bồi thường rất thấp theo khung giá đất mà nhà nước ban hành hàng năm, nhưng sau đó doanh nghiệp đã đầu tư và bán sản phẩm căn hộ ra người thị trường với giá cắt cổ khoảng vài chục triệu đồng trên mét vuông sàn. Trong mọi trường hợp, người dân vẫn là người chịu thiệt thòi nhất.

Như vậy, có thể thấy rằng nếu chúng ta vẫn cứ áp dụng điều khoản Nhà nước quyết định thu hồi đất đề thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì sẽ là điều bất ổn, không hợp lý.

Và nếu chúng ta không phân định yếu tố khái niệm như thế nào là để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội thì sẽ tạo ra sự tùy tiện của cơ quan nhà nước khi thực hiện nhiệm vụ.

Mặt khác, ngay trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án về an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trong đó cũng đã bao hàm cả khái niệm phát triển kinh tế.

Theo quan điểm cá nhân tôi thì tôi cho rằng không nên đưa vấn đề Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội .

Trường hợp nếu cần thiết vẫn phải đưa việc thu hồi đất là với mục tiêu phát triển kinh tế vào trong luật thì cần phải liệt kê, chọn lọc những trường hợp cụ thể như: xây dụng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế…để hạn chế đến mức thấp nhất sự tùy tiện, lạm quyền, qua đó tôn trọng quyền lợi hợp pháp của người dân, đặc biệt là quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận.                                             

2. Vấn đề Nhà nước ban hành khung giá đất (Điều 17, Điều 107, 108, 109):

Vấn đề xác định khung giá đất là một khâu quan trọng để nhà nước và người dân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt là để làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất liên quan đến các giao dịch về đất đai như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất liên quan, các khoản lệ phí, tiền bồi thường…

Tuy nhiên, trên thực tế, giá trị về đất đai trên thị trường lại cao hơn rất nhiều lần so với khung giá đất mà nhà nước ban hành. Từ rất nhiều năm nay, khung giá đất luôn luôn thấp hơn rất nhiều làn so với giá thực tế trên thị trường. Điều này, dẫn đến sự thiếu lành mạnh trên thị trường bất động sản. Người chuyển dịch bất động sản thu được nhiều tiền từ chuyển dịch đất đai nhưng nhà nước thì chỉ thu được các khoản thuế căn cứ từ khung giá do nhà nước quy định tức là thu thuế ở mức rất thấp so với giá trị thực của tài sản.

 Ngược lại, trường hợp người dân bị thu hồi đất thì lại được bồi thường với mức thấp vì phải căn cứ vào khung giá của nhà nước trong khi giá trị thực của diện tích đất bị thu hồi đó có giá trị rất cao và người hưởng lợi có thể là Nhà nước (nếu việc thu hồi đó để làm mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng hay phát triển kinh tế) hoặc là doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bát động sản (nếu để xây dựng các khu đô thị, trung tâm thương mại, khu nhà ở…).

Như vậy, nếu ban hành khung giá đất, nói đúng hơn là nhà nước ban hành khung giá đất để điều tiết các hoạt động, các giao dịch liên quan đến đất đai nhưng lại tạo ra một môi trường không lành mạnh, không hợp lý và qua đó, một bộ phận không nhỏ là người dân sẽ là những người chịu thiệt thòi.

Do vậy, việc quy định khung giá đất của nhà nước xét về góc độ tổng thể đã không đạt được mục tiêu là nhà nước điều tiết các chính sách về đất đai thông qua khung giá đất. Quy định khung giá đất của nhà nước cần thu hẹp và chỉ áp dụng trong các trường hợp: thu tiền sử dụng đất, các khoản thuế liên quan đến đất đai, tính phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Còn các lĩnh vực khác thì khi cần xác định giá đất chúng ta nên giao cho một đơn vị tư vấn độc lập để xác định giá đất, không áp dụng khung giá của nhà nước.

3. Về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Đ161):

Theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định của dự thảo, các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng…thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Do vậy, việc quy định bắt buộc phải công chứng các hợp đồng, các văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất như phương án 1 của dự thảo là cần thiết, đảm bảo tính công khai, minh bạch và chính xác của giao dịch.

Nếu chúng ta quy định việc công chứng là không bắt buộc như phương án 2 của Dự thảo thì sẽ tạo ra rất nhiều những kẽ hở, đặc biệt là ý thức chủ quan của từng cá nhân của chúng ta chưa cao, việc ban hành cũng như các biện pháp thực thi pháp luật của chúng ta còn thiếu, còn yếu thì sẽ phát sinh rất nhiều các tranh chấp, khiếu kiện sau này và có thể sẽ là tiền đề tạo ra sự bất ổn về xã hội.

Ngoài ra, chúng tôi cũng thấy có một vấn đề còn bất cập, đó là: Sau khi các hợp đồng, văn bản đã được công chứng, chứng thực đó thì người dân còn phải làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền. Chỉ sau khi  đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì thủ tục đó mới hoàn tất.

Như vậy, xét về trình tự, người dân phải thông qua hai thủ tục một là thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, hai là thủ tục đăng ký thì khi đó mới hoàn tất quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất. Việc quy định như vậy đã gây phiền toái cho người dân khi thực hiện các quyền của mình, người dân phải thực hiện qua nhiều công đoạn rất phiền phức.

Trong khi đó, khi các giao dịch được công chứng thì các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất đó cũng như những thông tin liên quan đến các bên trong giao dịch công chứng đã được đăng ký công khai trong hệ thống ngăn chặn của hệ thống Công chứng. Nếu chúng ta nâng cấp hệ thống này thành một cấp độ cao hơn, làm dữ liệu chung cho cả hệ thống công chứng và hệ thống các cơ quan quản lý về đất đai thì đây sẽ là hệ thống đăng ký để các cơ quan quản lý về đất đai lưu trữ và phục vụ công tác quản lý biến động đất đai sau khi đã công chứng.

Điều này cho thấy rằng, nếu như gộp được cả khâu công chứng và khâu đăng ký vào thành một công đoạn và được quy định trong Luật đất đai thì chắc chắn sẽ tạo điều kiện rất thuận lợi cho người dân, đồng thời cũng tạo điều kiện về quản lý đất đai của các cơ quan chuyên môn, đáp ứng được các yêu cầu trong việc chung tay cải cách thủ tục hành chính.

Luật sư Lưu Thị Ngọc Lan –  Văn phòng Luật sư Hà Lan và Cộng sự

Đoàn Luật sư TP Hà Nội

📌 Dịch vụ thành lập công ty 🔆 Oceanlaw là đơn vị tư vấn chuyên nghiệp trong lĩnh vực Doanh Nghiệp với 13 năm kinh nghiệm, Tận Tâm – Trách Nhiệm.
📌 Tư vấn đầu tư 💎 Là đơn vị tư vấn lĩnh vực Đầu Tư có uy tín tại Việt Nam, Oceanlaw hiểu được rằng Quý khách hàng cần gì, những khó khăn gặp phải…;
📌 Sở hữu trí tuệ 🔆 Chúng tôi – Oceanlaw Firm tổ chức đại diện nhánh 106 của Cục Sở hữu Trí Tuệ Việt Nam sẽ giúp Quý khách hàng gia hạn Văn bằng bảo hộ với thủ tục nhanh ngọn và hiệu quả.
📌 Công bố sản phẩm 💎 Một trong những thế mạnh phải kể đến tại Oceanlaw là dịch vụ Công bố sản phẩm. Với nhiều tập đoàn lớn lựa chọn chúng tôi là đối tác lâu dài.
📌 Giấy phép con 🔆 Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý Khách hàng với kinh nghiệm vốn có sẽ hỗ trợ xin Giấy phép con nhanh trọn gói, tiết kiệm thời gian – chi phí.
📌 Tư vấn thường xuyên 💎 Oceanlaw có đội ngũ luật sư giỏi, chuyên môn cao mọi khó khăn của khách hàng sẽ được giải quyết triệt để, nhanh chóng, cung cấp văn bản pháp luật miễn phí.

Oceanlaw Firm

Bạn vui lòng để lại số điện thoại, chuyên viên tư vấn sẽ liên hệ với bạn

Hotline: 0904 445 449

Zalo: Oceanlaw D&T Việt Nam

Email: luatsu@oceanlaw.vn

Website: https://oceanlaw.vn





    BÀI VIẾT LIÊN QUAN

    chính sách quyền riêng tư

    Chính sách quyền riêng tư Oceanlaw

    Oceanlaw Firm luôn đảm bảo cam kết tôn trọng và bảo vệ quyền riêng tư trực tuyến của bạn. Điều này bao gồm nhu cầu và quyền được biết chúng tôi làm gì với thông tin cá nhân mà bạn chia sẻ với chúng tôi, đồng thời cũng hướng dẫn về các chính sách của...

    6 triệu sổ đổ cấp trong năm 2013

    6 triệu sổ đỏ cấp trong năm 2013, dân vẫn chờ đợi ?

    Theo nghị quyết của Quốc hội và chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, đến thời điểm 31.12.2013 phải căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn 45 tỉnh, thành phố chưa hoàn thành cơ bản. Trong...

    Chia tài sản không có di chúc

    Chia tài sản không có di chúc

    Theo nguyên tắc chung, nếu người mất có di chúc thì tài sản sẽ được chia theo di chúc; nếu không có hoặc di chúc không hợp pháp, tài sản của người mất sẽ được chia theo pháp luật. Điều 676 Bộ luật Dân sự quy định cụ thể các hàng thừa kế bao gồm:...

    Một nông dân chống tham nhũng được tòa xử thắng kiện

    Một nông dân chống tham nhũng được tòa xử thắng kiện

    Ngày 14/6, TAND huyện Vĩnh Linh đã mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ án dân sự: “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ điện” giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Vinh (SN 1964, trú tại thôn Liêm Công Phường, xã Vĩnh Thành, huyện Vĩnh Linh) và bị đơn là các ông Trần Văn...

    Nhiều người có thể được miễn phí trước bạ khi cấp sổ đỏ

    Nhiều người có thể được miễn phí trước bạ khi cấp sổ đỏ

    Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, để giải quyết tồn tại trong cấp sổ đỏ, các bộ ngành phải có những mục tiêu đột phá để tập trung giải quyết, thậm chí có thể phải hi sinh một số mục tiêu khác. Nhiều người có thể được miễn phí trước bạ khi cấp sổ...

    Khi Bộ trưởng xắn tay soạn Luật

    Khi Bộ trưởng xắn tay soạn Luật

    Được tổ chức trong phạm vi khá hẹp, song hội thảo khoa học về dự án Luật Xây dựng (sửa đổi) sáng 2/8 kéo dài qua 12 giờ không chỉ ít phút. Cùng với Chủ nhiệm Khoa học – Công nghệ và Môi trường của Quốc hội (cơ quan tổ chức hội thảo), Bộ trưởng...

    Người nước ngoài được mua nhà không hạn chế nhà Việt Nam

    Người nước ngoài được mua nhà không hạn chế nhà Việt Nam

    Theo đề xuất mới nhất của Bộ Xây dựng, tất cả các đối tượng được cấp visa vào Việt Nam  từ 3 tháng trở lên có thể được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vừa ký văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo...

    mua bán sáp nhập doanh nghiệp

    Mua bán và sáp nhập doanh nghiệp sẽ bùng nổ?

    Trong xu thế hội nhập, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A) cũng góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập đi nhanh hơn thông qua hình thức tham gia vào chuỗi sản xuất toàn cầu các nhà sản xuất trong nước với các nhà mua hàng quốc tế. Và đây cũng là kênh...

    Có được kiện công ty vì bị thay đổi chức vụ?

    Có được kiện công ty vì bị thay đổi chức vụ?

    Giám đốc thay đổi chức vụ, công việc của tôi mà không thỏa thuận với tôi như vậy có đúng Luật Lao động hay không? Tôi đang làm việc cho một doanh nghiệp với hợp đồng lao động một năm. Gần đây công ty tôi thay đổi giám đốc mới và người này đã thay...

    Thêm một lần xin lùi luật quản vốn nhà nước

    Thêm một lần xin lùi luật quản vốn nhà nước

    Dự án Luật Quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh được Quốc hội khóa 12 yêu cầu sớm xây dựng từ cuối năm 2009. Đây là thông tin được Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường cho biết tại báo cáo trước phiên trả lời chất vấn...

    ×

    đã đăng ký